עסקאות נוגדות במקרקעין

עסקאות נוגדות במקרקעין – הקדמה:

עסקאות נוגדות במקרקעין, היינו מאמר המסביר מה קורה כאשר אדם רוכש נכס כלשהו ומגלה כי רכש אותו אדם נוסף.

מה קורה כאשר אדם רכש נכס כלשהו (מגרש במקרה דנן), ומגלה באופן אקראי כי כעבור מספר ימים נמכר הנכס לאדם נוסף?

סוגיה זו, אשר יכולה להדיר שינה מעיניו של כל אדם, נידונה במסגרת הפ (חי') 31959-12-11 ראמי ביבאר נ' עליא ביסאן (פורסם בנבו) בביהמ"ש המחוזי בחיפה אצל כב' השופט מנחם רניאל.

מחפשים עורך דין מקרקעין ? התקשרו אלינו לייעוץ משפטי מקצועי ללא התחייבות: 1-700-702-755!

עסקאות נוגדות במקרקעין – רקע המקרה:

התובע בתיק, הגיש בתחילה תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בה עתר למתן סעד הצהרתי לפיו זכויותיה של המוכרת (להלן: "הנתבעת 1") בנכס הינן קניינו בהתאם להסכם מכר שכרת עם הנתבעת ביום 19.10.11.

כן התבקש פסק דין הצהרתי הקבוע זכויותיו של התובע בנכס עדיפות על זכויותיו של הרוכש המאוחר בזמן (להלן: "הנתבע 2").

התובע, לטענתו, קיבל את החזקה בקרקע כבר ביום 19.10.11, וכבר ביום למחרת נכנס לקרקע ביחד עם בני משפחתו והם החלו בעיבודה.

ביום 26.10.11 רשם התובע לטובתו הערת אזהרה בשלכת רישום המקרקעין, בהתאם לייפויי הכוח הבלתי חוזר עליו חתמה הנתבעת.

אלא שמשהוציא נסח בסוף היום גילה התובע לתדהמתו, שלאחר הערת האזהרה לטובתו, בהמשך אותו יום, נרשמה הערת אזהרה על זכויות הנתבעת גם לטובת הנתבע.

ניסיונות התובע לביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבע לא צלחו, ולכן הוא הגיש את המרצת הפתיחה.

במסגרת כתב התשובה ציין הנתבע כי זכויותיו גוברות על זכויות התובע, לאור השתהות התובע ברישום ה.א. במספר ימים וכי ההסכם שחתם התובע עם הנתבעת הושג במרמה.

יש לציין כי בשנת 2014 ניתן פסק דין על ידי מוטב אחר אשר דחה את התביעה מחמת היעד הוכחה, אך ערעור שהוגש לביהמ"ש העליון התקבל והתיק הוחזר לביהמ"ש קמא בפני מוטב אחר (השופט רניאל).

מחפשים עורך דין מכר דירות ? התקשרו אלינו לייעוץ משפטי מקצועי ללא התחייבות: 1-700-702-755!

עסקאות נוגדות במקרקעין – החלטה:

לאחר עיון בטענות הצדדים החליט ביהמ"ש לקבל את התביעה.

באשר לטענת הנתבעת באשר לחתימתה על הסכם המכר מול התובע ציין ביהמ"ש:

"בהעדר הטעייה, אף אם הנתבעת לא הייתה קוראת את הסכם המכר ולא יודעת על מה חתמה – תוקפו עומד בעינו.

"כלל הוא כי אדם החותם על מסמך מוחזק כמי שקרא אותו והבין את תוכנו וכי חתם עליו לאות הסכמתו, בייחוד כאשר מדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו… עוד נפסק כי המבקש לסתור חזקה זו צריך להוכיח את גירסתו בראיות פוזיטיביות כאפשרות קרובה".

(ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 149 (2003); ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, פ"ד נד(3) 591 (2000); ע"א 6645/00 עו"ד ערד נ' אבן, פ"ד נו(5) 365 (2002); ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3) 934)). "

וכן:

"חזקת ידיעת החותם קובעת שהחותם קרא את המסמך בפועל. זהו מימד עובדתי אך לצידו קיים מימד משפטי.

החותם נושא באחריות לחתימתו ואינו יכול להסתמך על עצימת עיניים (ע"א 8510/09 בנק הפועלים נ' נויברג [פורסם בנבו] (24.11.11))."

ביחס לרוכש השני קבע ביהמ"ש:

" על פי הדין, די בכך שהקונה השני בזמן עצם עיניו לאפשרות כי לרוכש אחר שקדם לו בזמן קיימת זכות בנכס, על מנת להגיע למסקנה שהרוכש השני פעל בחוסר תום-לב.

על כן, אני קובע שהנתבע 2 לא פעל בתום לב ברכישת הנכס."

רוצים להגיש תביעה על עסקאות נוגדות במקרקעין ? התקשרו אלינו לייעוץ משפטי מקצועי ללא התחייבות: 1-700-702-755!

עסקאות נוגדות במקרקעין – סיכום:

"הנה כי כן, אף לפי הפסיקה, שהלכה מעבר לתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, משלא התקיימו תנאי תום הלב של הנתבע 2 והוכחת תשלום התמורה, והתובע לא התרשל ברישום מאוחר של הערת אזהרה, אני דוחה את טענת התובע שכנגד, כאילו העסקה שעשה עם הנתבעת עדיפה על העסקה הקודמת בזמן שעשתה הנתבעת עם התובע. "

* אין באמור במאמר זה בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

הכותב הינו עו"ד מקרקעין המתעסק בהגשת תביעה בגין עסקאות נוגדות במקרקעין ומתעסק בתחומים חברות, דיני בנקאות, הוצאה לפועל, פשיטת רגל.

מחפשים עורך דין מקרקעין המתעסק בתחום מקרקעין ומכר דירות המתעסק בעסקאות נוגדות במקרקעין?

התקשרו אלינו 1-700-702-755!

עסקאות נוגדות במקרקעין – עורך דין מקרקעין לשירותכם: