פס"ד ברע"א (עליון) 4164/24 טענת זיוף הסכם שכירות

לייעוץ משפטי ראשוני ללא התחייבות בתחום המקרקעין

התקשרו אלינו 1-700-702-755!

מהו הרקע המשפטי:

ערעור אזרחי 4164/24 עוסק בסכסוך משפטי בין המערער, לבין מספר משיבים. המקרה מתמקד בצו פינוי מנכס מושכר בתל אביב. מקור הסכסוך נעוץ בהסכם שכירות שנחתם בשנת 2017, במסגרתו שכר המערער דירה מהמשיבים. במהלך השנים, הסכם השכירות הוארך מספר פעמים באמצעות חוזי הארכה חתומים, עליהם המערער לא ערער בזמנו וכאשר הועלת טענת זיוף הסכם שכירות בשלב מאוחר.

בשנת 2024, הוגש ערעור על תקפות הסכם השכירות המקורי, בטענה שחתימתו של המערער זויפה ושההסכם הושג במרמה. טענה זו עלתה למרות שהוא המשיך להתגורר בנכס ולעמוד בתנאי החוזה במשך שבע שנים. כתוצאה מכך, המשיבים ביקשו לאכוף את צו הפינוי, מה שהוביל לסדרת הליכים משפטיים.

בית המשפט המחוזי טיפל תחילה בתיק, שם נדחו טענותיו של המערער וצו הפינוי אושר. בשל חוסר שביעות רצון מתוצאה זו, אפל ביקש רשות לערער על ההחלטה לבית המשפט העליון, מה שהוביל לערעור האזרחי 4164/24. תפקידו של בית המשפט העליון היה להעריך את הטענות של המערער ולקבוע את תקפות ההחלטה של הערכאה הנמוכה יותר.

מהם הטיעונים העיקריים שהציג המערער – טענת זיוף הסכם שכירות?

המערער העלה מספר טיעונים מרכזיים כדי לערער על צו הפינוי שהוצא נגדו. במרכז הגנתו עמדה הטענה בדבר הונאה בעת יצירת הסכם השכירות (טענת זיוף הסכם שכירות). אפל טען כי חתימתו על הסכם השכירות המקורי, כמו גם על חוזי ההארכה שבאו בעקבותיו, זויפה. הוא טען כי הזיוף הנטען הזה ביטל את כל ההסכם, ובכך הפך את צו הפינוי המבוסס על אותו הסכם לבטל ומבוטל.

טענת הזיוף של אפל הייתה משמעותית מכיוון שהיא נועדה לערער את עצם היסוד של תיק המשיבים. הוא טען כי הסכם השכירות, אשר הסדיר את השכירות שלו מאז 2017, לא היה תוצר של הסכמתו האמיתית. בטענת הזיוף, המערער ביקש להוכיח כי הוא נקשר שלא כדין בחוזה שמעולם לא הסכים לו. טיעון זה נועד לבטל את הליכי הפינוי ולאפשר לו להישאר בנכס.

בנוסף לטענת הזיוף של הסכם השכירות, המערער ערער על עיתוי ואופן הליכי הפינוי. הוא טען כי המשיבים פעלו בחוסר תום לב בכך שהחלו בהליכי פינוי רק לאחר מספר שנים של שכירות רציפה והארכות שכירות מרובות. המערער הצביע על כך שהוא שילם שכר דירה באופן עקבי ועמד בתנאי הסכם השכירות, אותו האריכו המשיבים מספר פעמים ללא כל סימן לחוסר שביעות רצון או כוונה לפנותו. לטענתו, הדבר הוכיח כי המשיבים השלימו עם שכירותו ויש למנוע מהם לשנות את עמדתם באופן פתאומי ולבקש פינוי.

המערער העלה גם התנגדויות פרוצדורליות בנוגע להליך הפינוי. הוא טען כי בתי המשפט בערכאות הנמוכות יותר לא שקלו כראוי את טענות ההונאה שלו ואת זכויותיו הפרוצדורליות. הוא טען כי בית משפט השלום דחה את טענת הזיוף שלו ללא בחינה מעמיקה של הראיות, וכי בית המשפט המחוזי התעלם באופן דומה מהיבטים מכריעים של הגנתו. בהעלאת פגמים פרוצדורליים אלה, המערער אף להטיל ספק בלגיטימיות של צו הפינוי ולבקש שקילה מחדש אוהדת יותר של המקרה שלו.

יתר על כן, המערער ביקש להדגיש את הקושי הפוטנציאלי שיעמוד בפניו כתוצאה מהפינוי. הוא הדגיש את הסתמכותו על הסכם השכירות ליציבות דיור ואת השיבוש המשמעותי שהפינוי יגרום לחייו.

טיעון זה נועד לעורר אהדה ולהדגים את ההשפעה הלא פרופורציונלית של הפינוי על רווחתו, ובכך לחזק את המקרה שלו לקבלת סעד.

לסיכום, הטיעונים המרכזיים של המערער התמקדו בטענות לזיוף, חוסר תום לב מצד המשיבים, פגמים פרוצדורליים בערכאות הנמוכות, והקושי הפוטנציאלי כתוצאה מהפינוי. באמצעות טיעונים אלה, המערער ביקש לבטל את צו הפינוי ולהבטיח את זכותו להישאר בנכס המושכר.

כיצד פסק בית המשפט המחוזי בתחילה?

בית המשפט המחוזי, פסק בתחילה לטובת המשיבים. המקרה עסק בצו פינוי נגד אפל, אשר התגורר בנכס המושכר מאז 2017 על פי הסכם עם המשיבים. אפל טען כי ההסכם זויף וביקש לבטל אותו.

בית המשפט המחוזי בחן את טענת ההונאה של אפל ומצא אותה לא משכנעת. בית המשפט ציין כי במשך שבע שנים, אפל פעל על פי תנאי ההסכם, שילם שכר דירה, ואף חתם על מספר הארכות מבלי לטעון לזיוף. לאור התנהגות עקבית זו, בית המשפט קבע כי אפל מנוע מלטעון כעת כי ההסכם היה מזויף.

בנוסף, בית המשפט המחוזי הדגיש כי טענות ההגנה שהציג אפל לא היו מספיקות כדי לשנות את תוצאת פסק הדין. כתוצאה מכך, בית המשפט דחה את בקשתו של אפל לביטול פסק הדין והוציא צו מיידי לפינויו. גם עיכוב הביצוע הזמני בוטל, מה שהדגיש את עמדתו הנחרצת של בית המשפט בנושא. החלטה זו הכינה את הקרקע לערעורו הבא של אפל לבית המשפט העליון.

מה הייתה החלטת בית המשפט העליון בדבר טענת זיוף הסכם השכירות?

בערעור אזרחי 4164/24, שהובא בפני בית המשפט העליון אשר נדרש לבחון את החלטת בית המשפט בנוגע לפינויו של אפל מנכס מושכר. הסוגיה המרכזית בערעור זה הייתה האם ההסכם בין אפל למשיבים היה מרמה ולכן בטל.

המערער, אפל, טען כי הסכם השכירות שחתם עם המשיבים היה מזויף. טענה זו הועלתה לאחר שבע שנות מגורים והארכות מרובות של החוזה, במהלכן המערער עמד באופן עקבי בתנאי ההסכם, שילם שכר דירה והתגורר בנכס. בית המשפט המחוזי דחה את טענות הזיוף של אפל, וציין כי התנהלותו לאורך השנים הצביעה על קבלה והסתמכות על ההסכם. בית המשפט קבע כי טענתו הפתאומית של אפל בדבר זיוף, לאחר תקופה כה ארוכה, חסרה אמינות ולא נתמכה בראיות.

לאחר בחינה, בית המשפט העליון אישר את פסיקת בית המשפט המחוזי. בטענה כי לא מצא סיבה משכנעת לבטל את החלטת הערכאה הנמוכה. בית המשפט העליון הדגיש כי המערער שתק בנושא הזיוף במשך תקופה ארוכה והעלה אותו רק כניסיון של הרגע האחרון להימנע מפינוי. בית המשפט חזר על כך שהתנהגות של מתדיין השותק עד שמרחפת עליו סכנת פינוי אינה מקובלת.

השופט ציין כי הראיות שהוצגו לא תמכו בטענת הזיוף. המערער חתם על מספר חוזי הארכה מבלי לערער על תקפותם באותה עת, מה שהחליש עוד יותר את טיעונו. בית המשפט הסיק כי הגנתו של אפל לא ביססה עילה לשינוי תוצאת פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי.

על בסיס זה, בית המשפט העליון דחה את הבקשה לרשות ערעור. כתוצאה מכך, הצו לפנות את אפל מהנכס המושכר נשאר בתוקפו, וצו עיכוב הביצוע הזמני בוטל. החלטת בית המשפט אישרה מחדש את העיקרון לפיו טענות מרמה וזיוף חייבות להיות מוגשות בזמן ומגובות בראיות אמינות.

מהן ההשלכות של פסיקת בית המשפט העליון?

פסיקת בית המשפט העליון ברע"א 4164/24 נושאת השלכות משמעותיות הן עבור הצדדים המעורבים והן עבור הנוף המשפטי הרחב יותר בנוגע לסכסוכי פינוי בישראל. החלטת בית המשפט לאשר את צו הפינוי ולדחות את טענות המערער בדבר זיוף והונאה מהווה תקדים במספר היבטים.

ראשית, הפסיקה מדגישה את חשיבותן של פעולות משפטיות עקביות ובזמן מצד דיירים. במקרה זה, המערער, התגורר בנכס במשך שבע שנים, במהלכן הוארך הסכם השכירות מספר פעמים מבלי לערער על תקפותו. בית המשפט העליון הדגיש כי טענות הזיוף המאוחרות של אפל, שהועלו רק כאשר עמד בפני פינוי, חסרות אמינות. זה מעביר מסר ברור לדיירים שכל מחלוקת לגבי אותנטיות של הסכמי שכירות חייבת להיות מועלית במהירות ולא כמוצא אחרון להימנע מפינוי. ובמילות הסבר שלנו ראוי לתעד טענות מסוג זה בכתובים / הקלטות או בכל דרך אפשרית וחוקית ועל כן חשוב להתייעץ עם עורך דין שכירות.

שנית, ההחלטה מחזקת את עקרון ההשתק ביחסים בין בעל בית-דייר. על ידי מגורים בנכס, תשלום שכר דירה, וחידוש הסכמי השכירות ללא התנגדות, נחשב המערער כמי שקיבל את תנאי החוזה. הסתמכות בית המשפט על עיקרון זה מצביעה על כך שצדדים לחוזה אינם יכולים להתנער מאוחר יותר מהתחייבויותיהם או לערער על תקפות החוזה לאחר שנהנו ממנו לאורך תקופה ממושכת. זה מחזק את היציבות והצפיות החוזית, שהן יסודות לעסקאות משפטיות ומסחריות.

שלישית, לפסיקה יש השלכות על ההתנהלות הפרוצדורלית בתיקי פינוי. סירובו של בית המשפט העליון לדון בטענות המערער מבלי לדרוש תגובה מהמשיבים מדגישה את עמדת מערכת המשפט כלפי התדיינות סרק או בחוסר תום לב. ההחלטה משמשת כאזהרה נגד שימוש לרעה בהליכים משפטיים כדי לעכב או לחסום הליכי פינוי חוקיים. זה עשוי להוביל לבחינה קפדנית יותר של טענות הגנה דומות בתיקים עתידיים, ובכך לייעל את ההליך המשפטי ולהפחית עיכובים מיותרים באכיפת צווי פינוי.

יתרה מכך, הפסיקה משפיעה על בעלי בתים על ידי אישור זכויותיהם לאכוף הסכמי שכירות ולפנות דיירים שמפרים או מערערים על ההסכמים תחת טענות מפוקפקות.

הגנה זו על זכויות בעלי הדירות יכולה לטפח שוק שכירות איתן יותר על ידי הבטחה שבעלי נכסים יכולים להשכיר את נכסיהם בביטחון ללא חשש ממאבקים משפטיים ממושכים על תביעות בלתי מוצדקות.

לבסוף, החלטה זו עשויה להשפיע על רפורמות חקיקתיות ומשפטיות. מחוקקים ושופטים עשויים להסתמך על פסיקה זו בעת שקילת תיקונים לחוקי שכירות או בעת הכרעה במקרים דומים. הדגש על יישוב מחלוקות בזמן והחיזוק של התחייבויות חוזיות עשויים לעצב סטנדרטים ונהלים משפטיים עתידיים בסכסוכים בין בעלי דירות לשוכרים.

לסיכום, פסיקת בית המשפט העליון בערעור אזרחי 4164/24 יש לה השלכות מרחיקות לכת על שוכרים, בעלי דירות ומערכת המשפט. היא מחזקת את הצורך בפעולות משפטיות בזמן, מאשררת את עקרון ההשתק, מרתיעה מפני התדיינויות סרק ומגנה על זכויות בעלי הדירות, ובכך תורמת למסגרת משפטית יותר, צפויה ויעילה לטיפול בסכסוכי פינוי.

סיכום:

ערעור אזרחי 4164/24 מייצג קביעה משפטית משמעותית של בית המשפט העליון בנוגע להליכי פינוי.

בית המשפט העליון, לאחר בחינה, אישר את החלטות הערכאות הנמוכות, תוך הדגשה כי פעולותיו של המערער לאורך השנים אישרו למעשה את הסכם השכירות המקורי. בית המשפט קבע כי טענותיו המאוחרות בדבר זיוף וחתימה מרמה חסרות אמינות ואינן מצדיקות ביטול של צו הפינוי. החלטה זו מדגישה את עמדת מערכת המשפט לגבי חשיבות האתגרים המשפטיים המוגשים בזמן ובעקביות בסכסוכי נדל"ן.

לפסק הדין יש השלכות רחבות יותר על מקרים דומים, המדגישות את הצורך של מתדיינים להציג את טענותיהם בהקדם ובעקביות. הוא גם מחזק את העיקרון שעמידה ארוכת טווח בהסכם יכולה להחליש משמעותית טענות מאוחרות לגבי אי תקפותו. מקרה זה משמש כאבן דרך נוספת לסכסוכי פינוי עתידיים, ומנחה הן שוכרים והן בעלי בתים לגבי הציפיות והסטנדרטים המשפטיים בנושאים כאלה. לא בכדי משרדנו דאג להעלות מאמר הנוגע להפרת חוזה שכירות וטענות הצדדים בהליכי פינוי אשר נועד להרחיב את הטענות המובאות ע"י הצדדים בתחום השכירות.

* אין באמור במאמר זה בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

מחפשים עורך דין בתחום המקרקעין? התקשרו אלינו 1-700-702-755!

משרד עורכי דין מלכא ושות' מתעסק רבות בליווי בתחום המקרקעין, ליווי דיירים בהתחדשות עירונית, מיסים, מיסוי מקרקעין, מכירת נחלות ועוד…

הכותב היינו עורך דין מקרקעין ממשרד עורכי דין מלכא ושות'.

* אין באמור במאמר זה בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

עורך דין מקרקעין / אזרחי – מלכא ושות' משרד עורכי דין:

מלכא ושות' משרד עורכי דין עורך דין במקרקעין / משפט אזרחי

מלכא ושות' משרד עורכי דין היינו אחד המשרדים המובילים בארץ בתחום המקרקעין.

משדרנו מעסיק את מיטב עורכי הדין המומלצים בנושא מקרקעין, ונותן שירות דיסקרטי ואמין לקהל הלקוחות קרי המיוצגים.

מחפשים עורך דין מקרקעין? פנו אלינו עוד היום!

למידע נוסף וייעוץ ללא התחייבות עם עורך דין מקרקעין / עורך דין התחדשות עירונית ניתן לפנות אלינו דרך הטלפון: 1-700-702-755 או דרך טופס צור קשר.

למשרדנו סניף ראשי בחיפה ושלוחות בתל-אביב, חפצי-בה ושת"פ בעפולה אך נותן מענה וליווי משפטי ללקוחות מכל הארץ במגוון תחומי המשפט האזרחי וכן בענייני מיסים, מיסוי בינלאומי, מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, התחדשות עירונית ועוד…