מאמר מקרקעין – ביטול הסכם במקרקעין שנערך למראית עין

לייעוץ משפטי ללא התחייבות בתחום המקרקעין

התקשרו אלינו 1-700-702-755!

ביטול הסכם שנערך במכירת נכס ומטרתו להונות את רשויות המס:

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת הדס עובדיה) שניתן ביום 6.2.2020 בת"א 24502-03-14, [פורסם בנבו] במסגרתו התקבלה תביעתו של המשיב 1, מר דניאל משולם (להלן: המוכר) לביטול הסכם מכר שנכרת מול המערערת, חברה בשם אתי תקומה בע"מ (להלן: החברה), ולמחיקתה של הערת האזהרה שנרשמה לטובתה.

ע"א (עליון) 3158-20 אחי תקומה בע"מ נ' דניאל משולם (פורסם בנבו) נדונה שאלה משפטית חשובה שמתגלה לא פעם בעסקאות מקרקעין והנוגעת לביצוע הסכם מקרקעין למראית עין.

עובדות המקרה בקצרה:

בשנת 2004 נחתם בין המוכר לבין החברה הסכם מכר, לפיו הראשון ימכור לשנייה, בתמורה לסכום של 305,000 דולר ארה"ב, את זכויות החכירה במקרקעין.

ביום 12.3.2014 הגיש המוכר תביעה נגד החברה ונגד המשיב 2, מר ארז עמראן (אשר בזמנים הרלוונטיים להתקשרות היה הבעלים והמנהל היחיד של החברה. להלן: מר עמראן), בגדרה התבקש סעד הצהרתי הקובע שהסכם המכר בטל, בהיותו הסכם למראית עין בלבד. לטענת המוכר, הסכם המכר אינו מבטא את ההסכמות שנתגבשו בין הצדדים, דהיינו בינו לבין מר עמראן, שכן למעשה, הובטח לו כי בתמורה לזכויותיו בנכס, יינתנו לו ארבע דירות.

ביום 6.2.2020 קיבל בית משפט קמא את תביעת המוכר, דחה את כלל טענות החברה, וקבע כי הסכם המכר נעשה למראית עין (להלן: פסק הדין). על כן, הוא הצהיר כי הסכם המכר וההסכם הנסתר "בטלים ומבוטלים", ונתן צו המורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה מכוח הסכם המכר במרשם המקרקעין. בפרט, בית המשפט הכריז על ביטול ההסכם הנסתר עקב הפרתו היסודית על ידי החברה.

בערעור שלפנינו טוענת החברה כי יש להצהיר על כך שהסכם המכר תקף לכל דבר ועניין.

הסוגיות המשפטיות:

• טענתה המקדמית של החברה היא כי לא היה מקום לדון בתביעה דנן מחמת התיישנות. לשיטתה, מאחר שהסכם המכר נחתם בשנת 2004 ואילו התביעה הוגשה על ידי המוכר רק בשנת 2014.
• הימנעות הצדדים מהעלאת ההסכם הנסתר על הכתב, והצגת ההתקשרות בצורה מטעה בהסכם המכר, נועדו, כך ניתן להניח ברמת ודאות גבוהה, על מנת להטעות את רשויות המס, כמטרה עיקרית, ולאפשר קבלת אשראי בנקאי לטובת מר עמראן על בסיס מצג שווא

תמצית החלטת בית המשפט:

בשלב הראשון הוכרעה טענת התיישנות – ענייננו במקרקעין מוסדרים, אשר זכות החכירה בהם עודנה רשומה במרשם המקרקעין על שם המוכר (ולא על שם החברה).

משכך, משך תקופת ההתיישנות הרלוונטית הוא 25 שנים (סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958), והמסקנה המתבקשת היא שלטענת החברה בהקשר זה אין אחיזה בדין, כבר מטעם זה (וראו טל חבקין התיישנות 110-106 (מהדורה שנייה, 2021)).

בשלב השני הוכרע עניין ההסכם הנסתר – לצורך דיוננו, די אם נציין כי במקרה בו עסקינן הסכם המכר, שאינו משקף את הסכמת הצדדים, נכרת כחלק מתכנית פסולה בעליל, אשר ההסכם הנסתר שלוב בה כמקשה אחת, ומהווה את היעד הסופי אותו התכוונו הצדדים להגשים באופן בלתי חוקי.

במילים אחרות, מלכתחילה כוונת הצדדים הייתה לבצע את ההתקשרות ביניהם, שתכליתה היא הגשמת ההסכם הנסתר, בצורה פסולה, על דרך של העלמת מס והשגת הלוואה במרמה. במצב דברים זה, לא ניתן להכשיר את אי החוקיות הקשה בה נגועה ההתקשרות מלכתחילה על דרך של "העלמת" החוזה הפסול באמצעות דיני החוזה למראית עין (קרי, סעיף 13 לחוק החוזים), והתמקדות בבחינת הוראות החוזה הנסתר לבדן (ראו עופר גרוסקופף "חוזה פסול" חוזים ג 473, 519-516 (מהדורה ראשונה, דניאל פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003) (להלן: פרידמן וכהן)).

המקרה שלפנינו יוכיח: אף אם נתעלם מחוזה המכר הגלוי, הרי משנמצא שאין כל אפשרות להכשיר את החוזה הנסתר, וזאת בראש ובראשונה בשל כך שכוונת הצדדים במועד כריתתו הייתה לבצעו באופן בלתי חוקי בעליל, מה שהופך את ההתקשרות לבלתי חוקית מבחינת תוכנה (וראו פרידמן וכהן, בעמ' 483). המשמעות האופרטיבית של קביעה זו היא שגם החוזה הנסתר בטל בהיותו חוזה פסול (וראו סעיף 30 לחוק החוזים).

ויובהר, זוהי דרכו של בית משפט זה מאז ומעולם (בחריג חוות דעת המיעוט של השופט ברק בעניין ביטון), וכך גם נהגו כל שלושת שופטי ההרכב בעניין לוי (ראו זמיר וכהן, בעמ' 260 ו-275).

כידוע, "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין" חייבת בדרישת כתב מהותית מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין בהיותה של עסקה כזו "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה" (סעיף 6 לחוק המקרקעין). הלכה ידועה היא כי דרישת הכתב אינה ראייתית גרידא, אלא מהותית וקונסטיטוטיבית, והיא זו שמתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של העסקה.

סיכומו של דבר:

ביהמ"ש העליון למעשה החליט בצורה ברורה ומפורשת מה קורה כאשר הצדדים מנסים להתחמק מתשלום מס או בניסיון להגדיל הלוואות / מימון והלכה למעשה מבטל את ההסכם שנכרת מראשיתו.

החלטה זו נועדה לגרום לכל מי שמבצע הסכם / חוזה למראית עין להבין כי אין לעשות זאת במטרה להתחמק מתשלום מס ו/או להפחיתו. למעשה החלטת ביהמ"ש בודקת האם החוזה הנסתר בוצע או לא בוצע מהרגע שהתמורה המלאה (במקרה זה מתן דירות) לא קוימה ההסכם מבוטל בגלל הפגיעה המהותית.

מחפשים עורך דין בתחום המקרקעין? התקשרו אלינו 1-700-702-755!

משרד עורכי דין מלכא ושות' מתעסק רבות בליווי בתחום המקרקעין, התחדשות עירונית, מיסים, מיסוי מקרקעין, מכירת נחלות ועוד…

הכותב היינו עורך דין מקרקעין ממשרד עורכי דין מלכא ושות'.

* אין באמור במאמר זה בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

עורך דין מקרקעין – מלכא ושות' משרד עורכי דין:

מלכא ושות' משרד עורכי דין עורך דין מקרקעין

מלכא ושות' משרד עורכי דין היינו אחד המשרדים המובילים בארץ בתחום המקרקעין.

משדרנו מעסיק את מיטב עורכי הדין המומלצים בנושא מקרקעין, ונותן שירות דיסקרטי ואמין לקהל הלקוחות קרי המיוצגים.

מחפשים עורך דין מקרקעין? פנו אלינו עוד היום!

למידע נוסף וייעוץ ללא התחייבות עם עורך דין מקרקעין / עורך דין התחדשות עירונית ניתן לפנות אלינו דרך הטלפון: 1-700-702-755 או דרך טופס צור קשר.

למשרדנו סניף ראשי בחיפה ושלוחות בתל-אביב, חפצי-בה ושת"פ בעפולה אך נותן מענה וליווי משפטי ללקוחות מכל הארץ במגוון תחומי המשפט האזרחי וכן בענייני מיסים, מיסוי בינלאומי, מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, התחדשות עירונית ועוד…