שאלה זו נידונה בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמואל שמעון בביהמ"ש העליון.
רקע: המשיבים הינם רוכשי דירות בפרויקט אשר התקשרו בחוזה עם שתי חברות קבליות באשדוד, המערערים 1 ו- 2. המערערים 3-4 הם הבעלים של המערערת 1 וגם של המערערת 2 באמצעות חברות נוספות שבשליטתם.
המשיבים רכשו את הדירות במועדים שונים כשהמוקדם שבהם בשנת 1995 והמאוחר שבהם הינו בשנת 2007. אין מחלוקת כי המשיבים שילמו את מלוא התמורה ועמדו בהתחייבויותיהם החוזיות.
בשנת 2009 הגישו המשיבים תביעה לביהמ"ש המחוזי, במסגרתה טענו כי חרף פניות חוזרות ונשנות, טרם נרשמו בנייני המגורים כבית משותף, וכפועל יוצא עדיין לא הועברו הזכויות בדירה על שמם של המשיבים. המשיבים טענו בין היתר כי יש לחייב את הבעלים באופן אישי.
המשיבים טענו כי במהלך השנים התחייבו הבעלים באופן אישי לבצע את הרישום, אך בפועל הדבר לא נעשה.
בית המשפט המחוזי ציין כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת לפרשנות סעיף 14(ב) בחוזה המכר (שמופיע בחוזי המכר של כל המשיבים), במסגרתו נקבע כי החברות "מתחייבות לגרום לרישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכש בלשכת רישום המקרקעין בין כחוכר ובין כבעלים כאמור לעיל, תוך 60 חודשים ממועד מסירת הדירות האחרונות בבניינים לרוכשים או ממועד גמר רישום הפרצלציה או רה-פרצלציה, לפי המאוחר מביניהם…". כמו כן נקבע בסעיף כי "היה ותיווצר מניעה חוקית או מנהלית לביצוע האמור, תחל תקופת 60 החודשים האמורים ממועד הסרת המניעה האמורה והכל לפי המאוחר מביניהם". המשיבים טענו כי בחלוף שנים רבות יש הצדקה לקבוע כי החברות והאחים קחטן הפרו את ההתחייבות לפי סעיף 14(ב) לחוזה המכר. מנגד טענו החברות והאחים קחטן כי על פי סעיף זה טרם הגיעה העת לרישום הזכויות בדירות, מכיוון שטרם בוצעה פרצלציה…
עוד קבע ביהמ"ש המחוזי כי לא ניתן להתייחס להוראת סעיף 14(ב) לחוזי המכר כפשוטה שכן
הסעיף לא קובע מועד להתחייבות החברות לבצע פרצלציה וגם לא מועד למכירת ומסירת הדירות האחרונות. במילים אחרות, נקבע כי "מועד ביצוע הרישום מותלה בביצוע פעולות על ידי החברות שלא נקבע תאריך יעד כלשהו לביצוען".
בית המשפט המחוזי קיבל את תביעת המשיבים לחייב את המערערים לרשום על שם המשיבים את הדירות ולחייבם בתשלום פיצוי כספי למערערים. ביהמ"ש המחוזי פסק כי אין לבצע הרמת מסך שכן המקרה אינו מצדיק זאת, אך עם זאת הוא קבע כי הבעלים נושאים באחריות אישית ועל כן יחול עליהם חיוב כספי אישי.
הערעור לעליון
המערערים (החברות הקבלניות ובעליהם) הגישו ערעור לבית המשפט העליון על ההחלטה של בית המשפט המחוזי ושם טענו בין היתר כי לא היה מקום להטיל עליהם אחריות אישית שבלי שהוכח כי התנהלו בחוסר תום לב.
בית המשפט העליון קיבל את הערעור (באופן חלקי) לעניין האחריות האישית של הבעלים:
לעניין רישום הזכויות, המערערים לא הוכיחו כי התנהלותם אינה מהווה הפרה של התחייבויותיהם, שכן לא נעשה דבר על ידם על מנת לקדם את רישום הזכויות. לפיכך, לא ניתן לקבל את טענתם כי פרק הזמן שחלף עד עתה הנו בגדר "הזמן הסביר". החברות הפרו את החוזה כלפי המשיבים משלו עמדו בהתחייבותן לפי חוזה המכר.
לעניין האחריות האישית על הבעלים – נושאי משרה בגין הפרת החוזה על ידי החברה מכוח עקרון תום הלב – נקבע כי במקרה כזה כאשר מבקשים להטיל אחריות אישית גם על האורגן יש להוכיח כי מדובר במקרה חריג שמצדיק צעד כזה, כדוגמת תרמית. המשיבים לא הוכיחו כי מדובר במקרה חריג של חוסר תום לב סובייקטיבי שיש בו סממנים של הטעיה או מרמה של בעלים. אין מחלוקת כי בין הבעלים למשיבים לא נוצר קשר חוזי עצמאי.
