עיקרי הרפורמה במס שבח –פטורים במכירת דירות מגורים:
בעוד כחודש ימים תכנס לתוקפה הרפורמה במיסוי מקרקעין. חשוב לציין, כי חלק מתיקוני החוק כבר נכנסו לתוקפם מיום ה- 01.08.2013 אם כי, עיקר השינויים צפויים לחול החל מיום ה- 01.01.2014.
בנוסף לתנאים המקדימים המוכרים אותם דרש עד כה חוק מיסוי מקרקעין, במסגרת התיקון נוספו 2 תנאים נוספים: האחד, הינו כי המוכר, מבקש הפטור יהא תושב ישראל ולצורך כך במסגרת הדיווח תוגש הצהרה על תושבות (טופס 7912). ויובהר, כי בהתאם לסעיף התנאי יחול אף לגבי תושב חוץ אשר ימציא אישור מרשויות המס במדינה בה הוא תושב ולפיו, אין לו נכס מקרקעין באותה המדינה וכן, הדירה הנמכרת הינו דירתו היחידה בישראל. התנאי השני, הינו מגבלת סכום המכירה ולפיה, שווי המכירה בבקשת הפטור יהא עד לגובה 4,500,000 ₪.
סעיף הפטור המוכר הקובע פטור לדירה הנמכרת אחת לארבע שנים בוטל. ונראה, כי כעת סעיף הפטור העיקרי הינו סעיף 49ב(2) שלצורך תחולתו נדרשת עמידה בתנאים הבאים: האחד, עסקינן בדירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור נכון למועד המכירה. השני, המוכר הוא בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות מיום שהפכה לדירת מגורים (לא חל על דירה "על הנייר"). השלישי, הפטור לא יחול על דירה המושכרת בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997 או דירה שהחלק של המוכר בה אינו עולה על 1/3.
ויודגש, כי במסגרת התיקון אף שונתה חזקת הדירה היחידה הקיימת בחוק בסעיף 49ג ונקבע, כי לא תיחשב כדירה נוספת דירה שנרכשה כתחליף לדירה שנמכרה/ חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על 1/3 דירה המושכרת בשכירות מוגנת לפני 01.01.1997/ דירה שהתקבלה בירושה וחל עליה פטור לפי סעיף 49ב5.
החוק המתוקן אף כולל הוראה מטיבה מקום בו לא חל פטור ממס שבח במכירה. על-פי הוראה זו, במקום בו לא חל פטור ומדובר בדירת מגורים מזכה ניתן לבקש חישוב ליניארי מוטב של השבח- כך שעד 01.01.2014 לא יחול חיוב במס בגין הרווח הריאלי (רק בגין הרווח האינפלציוני עד ליום ה- 31.12.1993) וממועד זה יחושב שבח בגין החלק היחסי מתקופת ההחזקה בנכס במס מלא.
חשוב לציין, כי בתקופת המעבר (01.01.2014- 31.12.2017) ניתן לבקש מס ליניארי מוטב על שתי דירות בלבד.
החוק מונה מספר תנאים לצורך זכאות לחישוב ליניארי מוטב וכדלקמן:
ראשית, בכדי לזכות בשיעור ליניארי מוטב, צריך לבדוק אם אחת מהדירות הייתה זכאית לפטור לפי 49ב1 אם היה בתוקף (פטור אחת לארבע שנים).
שנית, צריך שהמכירות לא תהיינה לקרוב בהתאם להגדרה בסעיף 1 לחוק וזאת, אפילו אם המכירה הינה בתמורה.
שלישית, אם הדירות התקבלו במתנה תחול תקופת הצינון בהתאם לחוק שהיה קיים עובר לתיקון האמור. ויודגש, כי במתנה הניתנת מה- 01.08.2013 ועד סוף שנת 2017 יראו את נותן המתנה כמי שמבקש את החישוב הליניארי המוטב.
ויוטעם, כי החוק טרם נבחן בראי פסיקת בית המשפט ועל-כן, נראה, כי בשנים הקרובות נהיה עדים להתהוות החוק ופרשנותו בנסיבות פרטיקולאריות.
הכותבת הינה עו"ד ד"ר קרנית מלכא ממשרד עורכי דין מלכא ושות' המתעסק בנדל"ן, מיסים, מיסוי בינלאומי וגירושין.
* אין באמור במאמר זה בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.
