בית המשפט המחוזי מאשר פסיקת דמי תיווך למרות היעדר הסכם בכתב

לייעוץ משפטי ראשוני ללא התחייבות בתחום המקרקעין / משפט אזרחי

התקשרו אלינו 1-700-702-755!

מבוא:

תיק בית המשפט המחוזי מס' 20847-10-23, שגיא נ' דרעי ואח', סובב סביב מחלוקת על דמי תיווך בעסקת נדל"ן. המערער, שגיא, ערער על פסיקת בית משפט השלום בתל אביב שחייבה אותו לשלם דמי תיווך למשיבים, דרעי וטיטלבאום, למרות העדר הסכם תיווך בכתב. בית המשפט קמא פסק לטובת המתווכים, וקבע כי מאמציהם היו מכריעים בהשגת קונה לנכס של שגיא וכי התנהגותו של שגיא היוותה הונאה בפועל. מקרה זה מדגיש את העקרונות המשפטיים המסדירים הסכמי תיווך בעסקאות נדל"ן ואת הנסיבות החריגות שבהן בתי המשפט עשויים לסטות מדרישת הכתב הקבועה בחוק המתווכים. החלטת בית המשפט המחוזי לאשר את פסיקת בית המשפט קמא מדגישה את חשיבות ההגינות ואת ההשלכות של התנהגות מרמה בעסקאות כאלה.

רקע המקרה:

בתיק בית המשפט המחוזי מס' 20847-10-23, המערער, שגיא, ערער על פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב. המקרה סב סביב נכס הממוקם ברחוב הרב פרידמן 1, תל אביב, שהיה בבעלות שגיא עד למכירתו ב-1 בספטמבר 2021. המשיבים, דרעי וטיטלבאום, היו מתווכי נדל"ן שתיווכו במכירת הנכס תמורת 17 מיליון ש"ח. הסוגיה המרכזית הייתה האם המתווכים זכאים לקבל דמי תיווך בהעדר הסכם בכתב.

שגיא טען כי מאחר שלא נחתם הסכם תיווך בכתב, הוא אינו מחויב לשלם דמי תיווך כלשהם. עמדה זו התבססה על חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, המחייב הסכם בכתב לאכיפת תביעות לדמי תיווך. שגיא טען כי הייתה לו הבנה עם המתווכים שרק הקונה יהיה אחראי לתשלום שכרם. הוא גם טען כי המתווכים לא היו הגורם היעיל במציאת הקונה והאשים אותם בהונאה.

המתווכים, מצדם, טענו כי הם אכן היו הגורם היעיל בעסקה. הם ציינו את מאמצי הפרסום שלהם ושיתוף הפעולה עם משרד תיווך נוסף כאלמנטים מרכזיים בהשגת הקונה. יתר על כן, הם הדגישו כי שגיא הבטיח לחתום על הסכם תיווך ברגע שיימצא קונה אך לא עמד בהבטחתו. המתווכים טענו כי התנהלותו של שגיא עלתה כדי הונאה ממשית, ובכך הצדיקה חריגה מדרישת ההסכם הכתוב על פי החוק.

בית משפט השלום בתל אביב קיבל את טענות המתווכים ופסק לטובתם, ופסק להם דמי תיווך בסך 340,000 ש"ח. בית המשפט קבע כי התנהלותו של שגיא הייתה לא רק בלתי ראויה אלא גם קיצונית, ועלתה כדי הונאה ממשית. החלטה זו התבססה על מאמצי המתווכים והתנהלותו המטעה של המערער, שכללה מניעת האפשרות מהמתווכים להשיג הסכם בכתב.

שגיא ערער על ההחלטה, והביא את המקרה לבית המשפט המחוזי. הוא חזר על טענותיו לגבי הצורך בהסכם בכתב וערער על ממצאי בית המשפט קמא בנוגע להתנהלותו ולתפקיד המתווכים. משימתו של בית המשפט המחוזי הייתה לקבוע האם פסק הדין של בית המשפט קמא תואם את המסגרת החוקית והאם התנהגותו של שגיא הצדיקה חריגה מדרישת ההסכם הכתוב.

הליכים בבית המשפט השלום:

הליכי בית המשפט השלום בתיק שגיא נ' דרעי ואח' התמקדו בתביעת המשיבים, דרעי וטיטלבאום, לדמי תיווך בסך 340,000 ש"ח. בית משפט השלום בתל אביב נדרש להכריע האם המתווכים זכאים לדמי התיווך למרות היעדר הסכם תיווך בכתב, כפי שנדרש בדרך כלל על פי חוק המתווכים.

במהלך המשפט, בחן בית המשפט את פעולות המתווכים ותרומתם לקידום מכירת הנכס של שגיא. המתווכים טענו כי הם היו הגורם היעיל בהשגת קונה שהיה מוכן לרכוש את הנכס תמורת 17 מיליון ש"ח. הם הדגישו את מאמצי הפרסום הנרחבים שלהם ואת שיתוף הפעולה עם משרד תיווך נוסף, אשר לטענתם היו חיוניים באיתור הקונה.

המערער, שגיא, טען כי לא חתם על הסכם תיווך ולכן אינו מחויב לשלם את דמי התיווך. הוא עמד על כך שכל הסכם בנוגע לדמי תיווך היה אמור להיות עם הקונים ולא עמו. אולם, בית המשפט מצא את גרסתו של שגיא לא משכנעת. בית המשפט ציין כי שגיא הבטיח לחתום על הסכם תיווך עם מציאת קונה, הבטחה שבסופו של דבר הפר.

בית המשפט תיאר את התנהגותו של שגיא כחריגה במיוחד וקיצונית, והשווה אותה להונאה ממש. נקבע כי שגיא הטעה במכוון את המתווכים ומנע מהם את דמי התיווך המגיעים להם במשך למעלה משנתיים. התנהגות מרמתית זו הצדיקה חריגה מדרישת ההסכם בכתב, ואפשרה לבית המשפט לפסוק את דמי התיווך למשיבים.

לסיכום, בית המשפט השלום פסק לטובת המתווכים, הכיר בהם כגורם היעיל במכירה וגינה את פעולותיו המרמות של שגיא. פסק דין זה הכין את הקרקע לערעור העוקב של שגיא לבית המשפט המחוזי.

טענות בערעור:

טענות המערער

המערער, שגיא, טען כי החלטת בית המשפט השלום הייתה שגויה. הוא טען כי ללא הסכם תיווך בכתב, הוא לא צריך להיות מחויב בתשלום דמי תיווך כלשהם. שגיא התעקש כי חוק המתווכים במקרקעין בישראל מחייב בבירור הסכם בכתב כדי שדמי התיווך יהיו ניתנים לאכיפה. הוא התייחס לפסק הדין בעניין מזרחי נ' מרקוביץ, וטען כי היעדר הסכם בכתב צריך לבטל כל תביעה לדמי תיווך. שגיא טען עוד כי מעשיו לא עלו כדי "הונאה בפועל" כפי שהוגדרה בסטנדרטים המשפטיים הרלוונטיים. הוא טען כי כל הסכם בנוגע לדמי תיווך היה אמור להיות על חשבון הקונים, לא שלו. בנוסף, שגיא טען כי מעולם לא התחייב לשלם למתווכים עמלה של 2% וכי אי הצלחת המתווכים להשיג הסכם בכתב הייתה באחריותם.

טענות המשיבים

המשיבים, דרעי וטיטלבאום, טענו מנגד כי זהו מקרה חריג המצדיק סטייה מדרישת ההסכם בכתב. הם טענו כי התנהגותו של שגיא הייתה כה חמורה ומטעה עד שהיא מצדיקה חריגה מהכלל. הם הדגישו כי שגיא הודה שסירב לחתום על טיוטת ההסכם והטעה אותם לגבי מועד חתימת הסכם המכירה. המתווכים טענו כי אי יכולתם להשיג הסכם בכתב נבעה מהתנהגותו המרמה של שגיא, ולא מרשלנותם. הם טענו כי הבטחתו של שגיא לחתום על הסכם תיווך היוותה התחייבות מחייבת, שאותה הפר בוטות. המשיבים התעקשו כי בית המשפט השלום קבע נכון כי הם היו הגורם היעיל במכירה וכי הם ראויים לדמי התיווך כפי שהוסכם מלכתחילה.

שני הצדדים הציגו את טענותיהם, תוך התמקדות בישימות ובחריגים לחוק המתווכים במקרקעין, ובקיום או היעדר התנהגות מרמה.

החלטת בית המשפט המחוזי:

בית המשפט המחוזי, לאחר בחינת הערעור בתיק מס' 20847-10-23, אישר את החלטת בית משפט השלום בתל אביב. המערער, שגיא, ערער על פסיקת הערכאה הנמוכה שחייבה אותו לשלם דמי תיווך למשיבים, דרעי וטיטלבאום, למרות היעדר הסכם תיווך בכתב. בית המשפט המחוזי קבע כי בית המשפט קמא קבע את העובדות כראוי ויישם את העקרונות המשפטיים הרלוונטיים.

השופטת טל לוי-מיכאלי, שכתבה את חוות הדעת העיקרית, הדגישה כי התנהגותו של המערער הייתה "בלתי מקובלת" ו"קיצונית". בית המשפט ציין כי התנהגותו של שגיא, שכללה הטעיית המתווכים והתחמקות מחתימה על הסכם בכתב, הגיעה לכדי הונאה ממש. התנהגות מרמה זו הצדיקה חריגה מהדרישה המחמירה להסכם תיווך בכתב על פי חוק המתווכים.

בית המשפט התייחס לפסק דין מזרחי, שקבע כי בנסיבות חריגות וקיצוניות, ניתן לוותר על הדרישה להסכם בכתב. בית המשפט מצא כי מעשיו של שגיא היו בדיוק מקרה כזה. המערער הבטיח שוב ושוב לחתום על הסכם תיווך אך לאחר מכן הסתיר את חתימת הסכם המכירה והטעה את המתווכים, ובכך מנע מהם את שכרם הראוי.

השופטת עידית ברקוביץ' הסכימה, והדגישה כי מעשיו של המערער לא רק הפרו את אמון המתווכים אלא גם ניצלו לרעה את הדרישה החוקית כדי להתחמק מתשלום. השופט אטדגי הסכים גם הוא עם ההחלטה, והדגיש כי הבטחתו המפורשת של המערער לחתום על הסכם תיווך, ולאחר מכן התנהגותו המרמה, היוו הפרת חוזה נפרדת.

לסיכום, בית המשפט המחוזי דחה את הערעור, אישר כי התנהגותו המרמה של המערער הצדיקה את תשלום דמי התיווך, וחייב את שגיא לשלם את הוצאות המשיבים בסך 30,000 ש"ח.

ניתוח עקרונות משפטיים מרכזיים:

חוק המתווכים והדרישה להסכם בכתב

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, מחייב שהסכמי תיווך בעסקאות נדל"ן יהיו בכתב. דרישה זו נועדה בעיקר להגן על צרכנים מפני ניצול אפשרי על ידי מתווכים, שבדרך כלל מנוסים יותר בעניינים אלה. החוק מבקש להבטיח שכל התנאים יהיו ברורים ומוסכמים, ובכך למנוע מחלוקות על דמי תיווך.

חריג למקרים יוצאי דופן וקיצוניים

בפסק דין שגיא נ' דרעי, בית המשפט המחוזי נדרש לשקול האם ניתן לעשות חריג לדרישה נוקשה זו. בית המשפט התייחס לתקדים שנקבע בפסק דין מזרחי נ' מרקוביץ', שם נקבע כי במקרים נדירים וחריגים ביותר, ניתן להתעלם מהיעדר הסכם בכתב אם תפקידו של המתווך היה ברור והתנהגות הלקוח הגיעה לכדי הונאה ממשית. מקרה זה סיפק מסגרת להבנה מתי ניתן להצדיק סטייה מהחוק.

התנהגות מרמה והשפעתה

בית המשפט השלום בפסק דין שגיא נ' דרעי קבע כי התנהגותו של המערער הייתה מרמה חמורה במיוחד. למרות שהסכים תחילה לחתום על הסכם תיווך, המערער התחמק מהתחייבות זו, הטעה את המתווכים ובפועל מנע מהם את דמי התיווך המגיעים להם. התנהגותו של המערער הייתה כה קיצונית שהיא נפלה במסגרת החריג הצר שהותווה בפסק דין מזרחי נ' מרקוביץ', ובכך הצדיקה את אכיפת זכותו של המתווך לדמי תיווך למרות היעדר חוזה בכתב.

תפקיד שיקול הדעת השיפוטי

החלטת בית המשפט המחוזי הדגישה את חשיבות שיקול הדעת השיפוטי בפרשנות ויישום החוק. בעוד שהדרישה להסכם בכתב היא היבט יסודי בחוק המתווכים, בית המשפט הכיר בכך שדבקות נוקשה בדרישה זו עלולה, במקרים מסוימים, להוביל לתוצאות בלתי צודקות. באישור פסק הדין של בית המשפט השלום, בית המשפט המחוזי הדגיש את תפקיד מערכת המשפט באיזון בין פורמליזם משפטי לבין שיקולי הוגנות וצדק.

תקדים והשלכות עתידיות

פסק דין זה משמש כתקדים משמעותי לסכסוכים עתידיים הכוללים דמי תיווך ללא הסכמים בכתב. הוא מאותת הן למתווכים והן ללקוחות שבעוד שהדרישה לכתב נשארת קריטית, בתי המשפט מוכנים לשקול את ההקשר וההתנהגות של הצדדים המעורבים.

החלטה זו מדגישה את הצורך של מתווכים להבטיח הסכמים בכתב, אך גם מספקת מידה מסוימת של הגנה מפני התנהגות מרמה מצד לקוחות.

מסקנה והשלכות

החלטת בית המשפט המחוזי לאשר את פסיקת דמי התיווך למרות היעדר הסכם בכתב מדגישה את חשיבות השיקולים ההוגנים בהליכים משפטיים. בית המשפט הדגיש כי התנהגות קיצונית שנועדה לרמות מצד אחד הצדדים יכולה להצדיק חריגות מהכללים הרגילים, כמו דרישת ההסכם בכתב על פי חוק המתווכים. פסיקה זו מאשרת כי המערכת המשפטית לא תתגמל התנהגות מרמה, גם כאשר חסר תיעוד פורמלי.

עבור אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן ולקוחות, מקרה זה משמש כתזכורת קריטית לשמור על סטנדרטים אתיים ושקיפות בפרקטיקה. הוא מדגיש כי בתי המשפט מוכנים להסתכל מעבר לטכניות כדי להבטיח הוגנות וצדק. מתווכים צריכים להמשיך לעמוד על הסכמים בכתב כדי למנוע מחלוקות, אך הם יכולים לקבל מידה מסוימת של ביטחון מפסיקה זו שהתנהגות בלתי הולמת קיצונית מצד לקוחות לא תסבל.

מתדיינים עתידיים צריכים להיות מודעים לכך שבעוד שהדרישה לכתב נשארת קריטית, קיימים חריגים במקרים של הוכחת מרמה. עורכי דין צריכים להתכונן לטעון לא רק על בסיס פורמליות אלא גם על ההתנהגות המהותית של הצדדים המעורבים. החלטה זו מחזקת את העיקרון שהוגנות ושוויון הם חלק בלתי נפרד מניהול הצדק, ומציעה גישה מאוזנת לסכסוכים משפטיים בענף הנדל"ן.

מחפשים עורך דין בתחום המקרקעין? מחפש עורך דין אזרחי? התקשרו אלינו 1-700-702-755!

משרד עורכי דין מלכא ושות' מתעסק רבות בליווי בתחום המקרקעין והמשפט האזרחי, ליווי דיירים בהתחדשות עירונית, מיסים, מיסוי מקרקעין, מכירת נחלות ועוד…

הכותב היינו עורך דין במשפט האזרחי ובמקרקעין ממשרד עורכי דין מלכא ושות'.

* אין באמור במאמר זה בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

עורך דין מקרקעין / אזרחי – מלכא ושות' משרד עורכי דין:

מלכא ושות' משרד עורכי דין עורך דין במקרקעין / משפט אזרחי

מלכא ושות' משרד עורכי דין היינו אחד המשרדים המובילים בארץ בתחום המקרקעין ובתחום המשפט האזרחי.

משדרנו מעסיק את מיטב עורכי הדין המומלצים בנושא המשפט האזרחי ובמקרקעין, ונותן שירות דיסקרטי ואמין לקהל הלקוחות קרי המיוצגים.

מחפשים עורך דין מקרקעין? פנו אלינו עוד היום!

למידע נוסף וייעוץ ללא התחייבות עם עורך דין מקרקעין / עורך דין התחדשות עירונית ניתן לפנות אלינו דרך הטלפון: 1-700-702-755 או דרך טופס צור קשר.

למשרדנו סניף ראשי בחיפה ושלוחות בתל-אביב, חפצי-בה ושת"פ בעפולה אך נותן מענה וליווי משפטי ללקוחות מכל הארץ במגוון תחומי המשפט האזרחי וכן בענייני מיסים, מיסוי בינלאומי, מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, התחדשות עירונית ועוד…