מאמר במקרקעין – שימוש שלא כדין בחלק מזכויות החניות בבניין משותף

לייעוץ משפטי ללא התחייבות בתחום המקרקעין / התחדשות עירונית

התקשרו אלינו 1-700-702-755!

האם גילוי מאוחר על שימוש שלא כדין בחלק מזכויות החניות המקורות בכניסה לבניין מהווה הפרה יסודית של הסכם מכר המקרקעין?

שאלה זו נידונה בע"א (ירושלים) 59160-01-23 דולב ישראל תורג'מן נ' נועם צמח (פורסם בנבו)  – ערעור של פסק דינו של בית משפט השלום שקיבל את תביעת מוכרי הדירה ופסק להם פיצוי מוסכם לפי הסכם מכר, בשל כך שלא גילוי לרוכש הדירה כי נעשה שימוש ייחודי שלא כדין, של דייר בבית המשותף בחלק מסוים מהרכוש המשותף (מקום חניה משותף), ובכך נמנע מהרוכש שימוש סביר.

עובדות המקרה בקצרה:

ביום 16.11.2018 נחתם הסכם מכר בין הצדדים, לפיו מכרו המערערים את זכויותיהם בבית משותף לידי המשיב. עסקינן בבית משותף הבנוי על עמודים כאשר החלל בין העמודים בקומת הכניסה משמש כחניות מקורות ויכול לשמש גם שטח אחסון.

אחד הדיירים פולש ועושה שימוש ייחודי שלא כדין בשטח של כ- 70 מ"ר מהרכוש המשותף בקומת העמודים, הכולל שלוש חניות מקורות, ואף ביצע עבודות בניה מסוימות וסגר את השטח בלוחות פלדה לצרכיו. במהלך מו"מ לרכישת הדירה לא הועלתה סוגיית השימוש הייחודי בחניות לרבות ההליכים המשפטיים שהתנהלו בעניין. יוער כי פסק דין לפינוי הפולש ניתן ביום 5.8.19 ע"י המפקחת על הבתים המשותפים.

הרוכש קיבל את החזקה בדירה ביום 1.7.2019.  בשל פניה שבוצעה אליו לשלם את חלקו  בתיקון נזקים שנגרמו ברכוש המשותף עקב שריפה, נודע לו על השימוש הייחודי של הפולש בחניות.

פסיקת ביהמ"ש קמא:

הרוכש (המשיב) הגיש תביעה כנגד המוכרים ע"ס 130,000 ₪ (פיצוי מוסכם – 10% מהתמורה) בשל הפרת הסכם המכר, בשל חוסר תום לב במו"מ וירידת ערך של הדירה. המוכרים (המערערים) טענו כי רכשו ומכרו את הדירה IS  AS ללא שידעו וממילא לא גילו את השימוש של הפולש. מעבר לכך, אין מדובר בהפרה יסודית לטענתם. מה עוד שחלקו של הרוכש ברכוש המשותף 3%, ולכן מדובר בזוטי דברים.

בית משפט השלום קיבל את התביעה ופסק את הפיצוי המוסכם בסך של 130,000 ₪ ובנוסף שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך של 20,000 ₪. ביהמ"ש קמא העדיף את חו"ד הרוכש.

תמצית טענות המערערים (מוכרים):

1. השימוש שלא כדין שנעשה בחניות לא מהווה "הפרה יסודית" של הסכם המכר.
2. המו"מ לא כלל התייחסות כל שהיא לרכוש המשותף לרבות חניות.
3. המשיב לא ראה את סגירת החניות ולא ביקש לקבל פרטים בנושא.
4. השיגו על קביעות ביהמ"ש קמא כי הפרו את חובת הגילוי ופעלו בהטעיה ובחוסר תום לב.
5. שגה ביהמ"ש קמא בקביעותיו על יסוד חוק המכר, עילה אשר לא נכללה בכתב התובענה ומטעמים של הרחבת חזית.
6. השיגו על שיעורו וסבירותו אל מול היקף הנזק.

תמצית טענות המשיב (רוכש):

1. סמך ידו על פסק הדין המקיף ומעמיק וטען שאין עילה בדין להתערבות ערכאת ערעור.
2. על כתב התביעה לגלות עובדות המקימות את עילת התביעה ואין צורך לפרט את סעיפי החוק ולכן אין הרחבת חזית בדיון על חוק המכר.
3. המערערים הפרו הפרה יסודית את ההסכם בכך שלא גילוי על השימוש הייחודי, שלא כדין, בחניות.
4. לא היה מקום להפחית את הפיצוי המוסכם בהתחשב בהיקפו של הנזק כפי שנתמך בחו"ד השמאית מטעמו. ואין בכך זוטי דברים.

ביהמ"ש המחוזי  קיבל את הערעור באופן חלקי ופסק:

בנסיבות העניין מוטלת על המערערים חובת גילוי בדבר השימוש הייחודי בחניות, המהווה "אי התאמה" על פי הקבוע בחוק המכר. המערערים הפרו את הסכם המכר אם כי הפרה שאינה יסודית, המזכה את המשיב בפיצוי בנגרם לו כתוצאה מההפרה.

ביהמ"ש המחוזי לא התערב בקביעותיו של ביהמ"ש קמא לעניין היקף חובת הגילוי  ולעניין תחולת חוקה מכר ודחיית טענת המערערים להרחבת חזית.

ביהמ"ש המחוזי קבע כי "יש להבחין בין פגיעה בליבת הזכות הקניינית, בהתייחס לאיכות הזכות או שיעורה, המהווה פגם היורש לשורש ההסכמה החוזית (ראה והשווה ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן [פורסם בנבו] (10.09.2009)), לבין פגיעה מסוימת במימוש הזכות. "

עוד קבע ביהמ"ש מחוזי: "במקרה שלפניי, יכולתו של המשיב לעשות שימוש סביר, שאיננו ייחודי, במקצת החניות אינה מהווה פגם הגורע מזכויותיו אלא פגיעה ברת-תיקון, שהרי ניתן היה לנקוט בהליך המתאים לריפוי מלא של הפגיעה, כפי שנעשה הלכה למעשה, לרבות על דרך של הליך למימוש פסק-הדין לפינוי הפולש"

וכן: בסיכומו של עניין, שוכנעתי כי הפרת ההסכם באי גילוי השימוש שלא כדין בחלק מהחניות המקורות בבית המשותף, מהווה פגיעה בזכויות המשיב במובחן מפגם בזכויות היורד לשורש הסכם המכר, העולה בגרדה של "הפרה סתם". כפועל יוצא, המשיב אינו זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר כי אם לפיצוי על נזקיו כתוצאה מההפרה."

לעניין גובה הפיצוי קבע ביהמ"ש:

נוכח מהותו של הנזק, ובזיקה לחוות הדעת השמאית מטעם התובע, אשר בית משפט קמא מצא להעדיפה על פני חוות הדעת השמאית מטעם המערערים, בשינויים המחויבים לצורך אומדן הפיצוי בגין הפגיעה הזמנית באפשרות השימוש של המשיב בחניות, לפרק הזמן הצפוי מניהול הליך משפטי לפינוי הפולש, כפי שהצדדים היו רואים עובר לחתימת הסכם המכר, ובמובחן מפגם שנפל בזכויותיו לשימוש סביר בהן, מצאתי לפסוק לתובע פיצוי בגין הפרת הסכם המכר בסכום כולל של 65,000 ש"ח.

מחפשים עורך דין בתחום המקרקעין? מחפש עורך דין להתחדשות עירונית? התקשרו אלינו 1-700-702-755!

משרד עורכי דין מלכא ושות' מתעסק רבות בליווי בתחום המקרקעין, התחדשות עירונית, מיסים, מיסוי מקרקעין, מכירת נחלות ועוד…

הכותב היינו עורך דין להתחדשות עירונית ממשרד עורכי דין מלכא ושות'.

* אין באמור במאמר זה בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי, אלא כמידע כללי בלבד.

עורך דין התחדשות עירונית – מלכא ושות' משרד עורכי דין:

מלכא ושות' משרד עורכי דין עורך דין מקרקעין

מלכא ושות' משרד עורכי דין היינו אחד המשרדים המובילים בארץ בתחום המקרקעין / ההתחדשות העירונית.

משדרנו מעסיק את מיטב עורכי הדין המומלצים בנושא מקרקעין, ונותן שירות דיסקרטי ואמין לקהל הלקוחות קרי המיוצגים.

מחפשים עורך דין מקרקעין? פנו אלינו עוד היום!

למידע נוסף וייעוץ ללא התחייבות עם עורך דין מקרקעין / עורך דין התחדשות עירונית ניתן לפנות אלינו דרך הטלפון: 1-700-702-755 או דרך טופס צור קשר.

למשרדנו סניף ראשי בחיפה ושלוחות בתל-אביב, חפצי-בה ושת"פ בעפולה אך נותן מענה וליווי משפטי ללקוחות מכל הארץ במגוון תחומי המשפט האזרחי וכן בענייני מיסים, מיסוי בינלאומי, מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, התחדשות עירונית ועוד…